por Ing. Agrimensor Leonardo Bulanti

            Con el pasar de los años vemos como distintas variables van modificando la situación del Mercado de Inmuebles y de otros sectores afectados, como automotores, entre otros.

            En el caso de Paysandú, se ha dado el caso, que además del salto efectuado por el Dólar el pasado año, principal variable del negocio, es uno de los departamentos que en los últimos años más ha sufrido la desocupación, afectada la producción agropecuaria, el comercio y la Industria, el endeudamiento, ejecuciones y la distribución del producto Bruto Interno departamental.

            Sumamos a todo ello, se dio a nivel local una explosiva expansión urbana durante los últimos 20 años, atomización de los grandes predios dentro de un radio de 5 kilómetros desde el Centro de la Ciudad, con el correspondiente desarrollo edilicio más informal que formal, Asentamientos Irregulares, requerimientos de servicios y otras problemáticas asociadas.

            Para obtener una información fidedigna, analizamos técnicamente mediante un muestreo aleatorio de las publicaciones en Avisos Clasificados y en Oportuno, de el Diario EL TELÉGRAFO de Paysandú, sistematizados por número de habitaciones, casas, apartamentos y locales comerciales, considerando valores promedio, máximos, mínimos y generales, para Alquileres y Venta de Inmuebles, como el metro cuadrado para terrenos.

            En general apreciamos que aunque la variable es el dólar, los precios no acompañaron la variación del mismo. Se puede decir que los precios en pesos antes y después del salto de la divisa, casi se mantuvieron; fundamentalmente por el nivel de ingresos de la gente que no ha tenido ajustes, sumada la recesión.

            En el rubro Alquileres, como consecuencia de esta situación, ha resultado la imposibilidad del pago de los montos pactados de arrendamiento, innumerables situaciones de transacciones y arreglos entre propietarios, inquilinos y garantías, modificaciones de contratos, moras, juicios, desalojos, entrega de unidades, rebajas, no pago de servicios comunes y tributos, etc.

            En definitiva, con esta alteración del mercado, apreciamos una baja en los Alquileres y una gran oferta, unidades vacías por largo tiempo, tanto en vivienda como Locales Comerciales y Escritorios.

            Se puede apreciar que se dan alquileres muy en cuenta desde $750 como mínimo general y ofrecidos por la prensa hasta $7.000 mensuales como máximo, correspondientes a propiedades de 4 o más habitaciones y demás servicios. Debe tenerse en cuenta también, la influencia de la ubicación de las unidades, que no surgen del estudio.

            Para las Compra Ventas de Inmuebles, Casas y Apartamentos, se puede decir que hace más de un año que casi no hay movimiento comercial. Salvo ventas forzadas, casos especiales o familiares.

            Desde hace unos cuantos años, se ha venido dando una preferencia a la compra de Terrenos para edificar, por parte de Inquilinos, que por su situación económica les impide enfrentar el pago de alquileres, pasando a ser propietarios, construyendo todo tipo de viviendas, la mayoría informal, y en algunos casos compra venta de viviendas ya construidas; en otros casos la venta de grandes propiedades para adquirir otras más pequeñas o para alejarse de las zonas centrales.

            Del muestreo estadístico, se observan ofertas que van desde U$S 5.000 como viviendas muy económicas hasta U$S 100.000 o más. Estas últimas, se sabe por opinión de los Agentes Inmobiliarios, muy difícil de negociar, agravado por la oferta en los remates públicos.

            Ante la falta de un sistema de financiación accesible, intereses de promoción, plazos largos, montos acorde a las realidades y a los ingresos de los adquirentes, sumado la situación mencionada para los inquilinos, los negocios inmobiliarios más comunes dados en los últimos años, fueron de Terrenos.

            Según ofertas por la prensa, los valores más altos constatados, son de U$S 30 el metro, que para un terreno de 300 metros cuadrados, da U$S 9.000. En otro momento, se ofrecieron en venta en el centro de la Ciudad hasta U$S 250 el metro cuadrado. Obviamente, para “el otro Dólar” y en otro momento socio económico de auge de compras ventas en el Centro de la Ciudad.

            En el caso de Quintas, terrenos alejados del Centro, en general sin los servicios de agua y saneamiento o escasos de servicios, se obtiene un promedio de

U$S 2.27 por metro cuadrado, que para 2000 metros, da un precio total de U$S 4.540.-

            Existen negocios concretados de este tipo de terrenos, por montos muy superiores al obtenido de promedio, muchos financiados en cuotas por los propietarios. Al igual que con los alquileres, en muchos casos se aprecia la dificultad en los pagos de las cuotas en dólares pactadas. Hoy la oferta, también supera ampliamente la demanda.

Valores en metros cuadrados de Terreno

            Para el análisis de las ofertas, se consideró distintos rubros como el correspondiente a la Ubicación, caso de Urbana y Suburbana, donde existen determinados niveles de servicios, o por el Tamaño de los predios, que es otro índice de valor, caso de solares considerados hasta 1000 metros cuadrados, y chacras ubicadas en general en el Ejido, para más de 1 Hectárea; y tamaño intermedio, las quintas que se ubican en un zona media entre el Ejido y el Centro, con escasos o pocos servicios.

            Estas cifras son una guía para considerar los precios de los inmuebles en la actualidad, durante una situación muy particular que vive el país. Se sabe que existen una gran cantidad de inmuebles que fueron retirados de la oferta, por no ser un momento oportuno o rentable para vender. Como aconseja la Asociación de Rematadores y los Agentes Inmobiliarios, es un momento oportuno para la adquisición e inversión en inmuebles, dada la enorme depreciación existente en el mercado.

Ingeniero Agrimensor Leonardo BULANTI GUTIÉRREZ

Av. Soriano 1258 – Teléfono 072- 24696  *  bulanti@adinet.com.uy  Paysandú

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