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Año V Nro. 308 - Uruguay, 17 de octubre del 2008   
 

Visión Marítima

historia paralela

 
Helena Arce

Algunas reflexiones acerca
del valor de los inmuebles

por Helena Arce

 
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         En estos días donde vemos hacerse añicos el sistema financiero mundial, en relación directa con los problemas suscitados y originados en USA, es importante señalar la importancia de cuidar el real valor de estos  bienes y no pretender especular con ellos. Estas reflexiones se nos plantean ante la locura desatada en relación al precio que se pretende obtener por la venta de un inmueble en el mercado interno.

         Lo sucedido en nuestro país, en virtud del aumento geométrico en el valor del arrendamiento de viviendas, con la posibilidad de obtener préstamos con buenas condiciones en la plaza, es que  todos aquellos en condiciones de ser sujeto de crédito, se volcaron  a la compra de viviendas. O sea varias familias uruguayas con algunos ahorros, optaron por comprar una casa cambiando la cuota del alquiler por la de la hipoteca, comprando así una vivienda.

         Así una mayor demanda de las mismas, sujeta a la baja desmesurada del valor del dólar, que opera en doble sentido, los precios de las viviendas han sufrido inflación en dólares.

         El efecto del tipo de cambio ha influido decimos en un doble sentido pues, al mismo tiempo que las personas exigen más dólares a cambio de sus viviendas, pues con el dinero obtenido pueden en el mercado comprar menos bienes, también la incertidumbre de a cuanto llegaría la baja del mismo, lleva a las personas a no desear guardar sus excedentes monetarios en dólares, sino en ladrillos. Y ante el aumento del valor de los arrendamientos esta inversión se vuelve doblemente  atractiva.

         Así varios factores incidieron en aumentar la demanda de viviendas: la suba en el costo de los arrendamientos, la existencia de préstamos blandos, el optar por invertir en ladrillos y no guardar dólares en el banco y la posibilidad de obtener más ingresos a cambio de alquilar las viviendas adquiridas, mientras los intereses que se pagan por los depósitos de dinero en el banco son prácticamente nulos.

         Al mismo tiempo la oferta de viviendas es casi finita, en cuanto a las viviendas usadas, y ha existido muy poco movimiento en la construcción de viviendas nuevas.

         Estas condiciones coadyuvaron al aumento del precio en dólares de los inmuebles, disparatadamente diría yo, si tomamos en relación el precio que los mismos tenían antes del punto de quiebre  del año 2002. Comparando zonas y tipos de viviendas, hoy se está pidiendo por ellas un precio mayor al que se pedía antes de esa fecha.

         El  mercado uruguayo tiene cotas naturales, no todos los uruguayos somos sujetos de préstamo, pues aun estamos “presos” de los coletazos de la crisis ocurrida, y además los ingresos medios líquidos del común de los uruguayos no son los suficientemente altos como para poder acceder a préstamos importantes.  Por lo tanto esto acota las posibilidades de expansión de la demanda de inmuebles.
Así la burbuja inmobiliaria que estamos viviendo, esperamos encontrará a breve plazo su punto de inflexión.

         Con respecto a las posibilidades de pago de las obligaciones asumidas con la compra de las viviendas hay algunos hechos beneficiosos. Los bancos han dado préstamos en unidades indexadas las cuales se cotizan en base al IPC, y en la más cruenta crisis que hemos vivido, el mismo trepó a  un 20%. El peligro mayor con que nos encontramos en la actualidad con respecto a la inflación es por el aumento desmedido del gasto público, si bien ante los problemas mundiales, al bajar el precio de los productos de exportación, los mismos bajarán en el mercado interno, llevando a una contención en cadena de los precios medios de todos los productos internos. También la baja en el precio del petróleo de alta incidencia en nuestro dependiente país, opera en este sentido. El peligro de las variaciones de la tasa de interés no los afecta pues estos préstamos tienen una tasa fija.

         O sea los  problemas que pueden darse para que los uruguayos se encuentren con problemas para pagar las cuotas de sus hipotecas,  únicamente estarán dadas por la posible desocupación que pueda presentarse. Esta desocupación podremos verla en relación a la baja en las exportaciones y en la medida que el turismo se vea resentido por los problemas financieros mundiales.

         Sería interesante que nuestro gobierno estuviese atento a ambas posibles situaciones, buscando de antemano la posibilidad de tomar medidas que alienten a los exportadores a seguir exportando obteniendo precios más bajos y creen un ambiente favorable al turismo, mediante medidas de estímulo al mismo. Sobretodo en este último punto es donde nuestro gobierno ha tenido las pilas menos atentas.
Por otro lado es un momento importante para que se atenúe el castigo a la clase media, con ingresos acotados, mediante la confiscación de sus ingresos con el impuesto al trabajo y a las jubilaciones (IRPF), pues ante la clara baja del nivel de empleo, se operará una menor posibilidad de obtener ingresos extras que ayudan hoy a sobrellevar la quita realizada por este medio.

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© Helena Arce para Informe Uruguay
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